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Inmobiliaria Colonial: Encuentros siderales en la tercera fase

colonial

No hay nada como una ampliación de capital con el anuncio de entrada de algún nombre ilustre en el accionariado, con derechos de suscripción de por medio y una acción que llegó a valer más de €500 en sus tiempos de gloria y ahora valga menos de 1 euro, para que tengamos a mucha gente que sin pensarlo dos veces se lanza a comprar acciones. Hoy parece que entra dentro de este fenómeno Inmobiliaria Colonial que se está revalorizando en la sesión de hoy más de un 16% hasta los 0,65 euros, con los derechos de suscripción de la ampliación de capital también con fuertes oscilaciones.

Sin duda los colombianos Santo Domingo, Villar Mir y la Qatar Investment Authority son nombres potentes. Pero vamos a intentar aterrizar un poco el tema y basándonos en la información que publica la compañía intentar establecer cual será el  precio razonable de la acción de Inmobiliaria Colonial una vez finalizada la ampliación.

Os adjuntamos arriba el cuadro con nuestro cálculos (se aceptan comentarios y correcciones porque puede que sea erróneo).

En primer lugar tenemos como referencia el precio del NNAV (valor de los activos más impacto impuestos) por acción que da la misma Colonial a fecha 31 de diciembre de 2013 y que es de 1,10€. Generalmente el valor de este tipo de compañías se establece aplicando un descuento que suele ser de entre el 10% y el 15% sobre el valor en NNAV, pero no aplicaremos el descuento para no entrar en discusiones. Según la propia Colonial, la compañía a 31 de diciembre valía 1,10€ o unos 248 millones de euros (hay algunos warrants que cambiarían algo la cifra final pero su impacto es significativo para el propósito del ejercicio).

Después tenemos la actual ampliación de capital, entraran en el capital de la compañía 1.263 millones de euros (incremento directo del valor de Colonial) que pasará a tener un NNAV de 248 a  1.512 millones de euros. Sin embargo con la ampliación de capital también se emiten un montón de acciones, concretamente 2.938 millones de acciones que sumadas a las 226 millones de acciones existentes tendremos que después de la ampliación el número total de acciones de Colonial será de 3.164 millones.

Ahora dividid el valor del NNAV de Colonial post ampliación por el número total de acciones post ampliación y tendréis que el precio objetivo hoy de Inmobiliaria Colonial es de 0,48€ por acción. La cifra cuadra bastante bien con el precio al que se emiten las nuevas acciones de Colonial en la ampliación a 0,43€, es decir el NNAV menos un descuento del 10%.

¿Por qué está hoy Colonial cotizando a 0,65€? Bueno, cosas peores se han visto, como bicho raro la OPA de Metrovacesa de no hace muchos años que si fue realmente gloriosa, con Joaquín Rivero y los Sanahuja con las armas en alto.

 

 

 

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8 comentarios

  1.    Responder

    Perdón por mi ignorancia, para si estuvieras dentro con 2000 acciones a precio anterior a el día de hoy, cual seria el mejor paso a seguir, gracias

    1.    Responder

      Ni idea de lo que hara el precio de Colonial los próximos días.

      Yo personalmente por norma no suelo tener acciones en una empresa que
      esta en medio de una ampliación de capital, si me interesa la empresa
      entonces compró cuando ha finalizado todo el lio. A veces es bueno a
      veces es malo, pero te evitas ciertos sobresaltos y duermes mejor.

      Es una opción muy personal de cada uno.

  2.    Responder

    No termino de comprender muchas cosas por mi falta de experiencia en este campo. ¿Los accionistas pierden dinero con esta ampliación, al valer menos sus acciones? ¿La entrada de nuevos socios mejora la perspectiva en cuanto a mejora de la cotización de la acción?
    ¿Es buen momento para comprar hoy o mañana?
    Saludos.

    1.    Responder

      Con la ampliación se reduce mucho el riesgo de que Inmobiliaria Colonial
      acabara entrando en concurso de acreedores. Por contra en el futuro se
      tendrán que repartir los beneficios que pueda obtener la empresa entre
      más accionistas.

      Poniendo un símil imagina que tienes una
      inversión en una vivienda que destinas a alquilar y tienes una hipoteca
      de 100 mil euros. Llega la crisis te bajan los ingresos de alquiler y no
      puedes pagar la hipoteca pero convences a un amigo para que te pague la
      mitad de la hipoteca a cambio de repartirte con el al 50% los futuros
      ingresos de alquiler que tengas. Reduces el riesgo de que el banco se
      quede con esa vivienda pero por contra tendrás que repartir los ingresos
      futuros con otro socio.

      La entrada de nuevos socios no mejor el
      negocio en si, la vivienda sigue siendo la misma y vale lo mismo esten o
      no esten los nuevos socios.

      Ni idea si es buen momento de comprar hoy o mañana, los movimientos de las cotizaciones en ampliaciones de capital y de los derechos pueden ser debidos a muchas causas que nada tienen que ver con el negocio.

      Yo personalmente por norma no suelo tener acciones en una empresa que esta en medio de una ampliación de capital, si me interesa la empresa entonces compró cuando a finalizado todo el lio. A veces es bueno a veces es malo, pero te evitas ciertos sobresaltos y duermes mejor.

    2.    Responder

      Sus acciones se diluyen es decir, su % en la empresa disminuye, aunque también ahora la empresa tiene mucho mas dinero para sobrevivir y crecer (siempre y cuando el dinero nuevo se utilice bien…)

      1.    Responder

        Lo que no comentas es que Colonial consigue salvarse de vender SFL y que se especula que SFL podría hacerse con SIIC en cuanto termine la ampliación de capital, por lo que COLONIAL pasaría a tener un patrimonio inmobiliario de lo mejorcito de Europa. Lo raro ha sido ver subir la acción, cuando lo realmente valioso en la ampliación de capital es entrar vía derechos.

        1.    Responder

          Lo que pasa es que hoy en día SLF ya está en el NAV de Inmobiliaria Colonial. Otra cosa es que creamos que los activos de SLF valdrán mucho más en un futuro próximo que ahora… veremos, el valor medio de m2 de SLF está en 10.000€ el m2 el de los activos de Colonial en Madrid y Barcelona a entre 2.000-3.600€ el m2. Y si ya se que Paris es Paris, y que SLF está en muchas zonas denominadas premium, pero….. también decían lo mismo de muchos activos inmobiliarios en Madrid y Barcelona y mira caída de entre el 30%-50% por muy premium que fueran.


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