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La solución para reactivar el sector inmobiliario

burbuja inmobiliaria solucionesObviamente no hay soluciones milagro, ni soluciones sin dolor para intentar reactivar el sector inmobiliario,  hay que ser conscientes que la reactivación del mercado inmobiliario pasa si o si por la reducción de precio. Podemos tomar como ejemplo lo que ha sucedido este mes de Septiembre en California, un mercado inmobiliario totalmente paralizado desde hace más de un año que ha visto cómo en el Sur de California, las ventas de viviendas construidas se han incrementado un espectacular +65%. Eso si tras que el precio medio de venta en el último año se haya reducido en un 33%.

Además curiosamente, dentro de California, las zonas con mayores reducciones de precios han sido las que mayores repuntes de ventas han tenido. En el WSJ, encontramos un completo infográfico donde se detalle la pérdida que han asumido los propietarios de vivienda al poner a la venta sus propiedades. En la zona de la Merced, cerca del 63% de las viviendas vendidas han supuesto una pérdida para sus propietarios y el 84% de los actuales propietarios están con un equity negativo si se compara su inversión con los precios actuales de mercado.

En contrapartida, aquí en España, tenemos las gloriosas declaraciones de Don Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores Españoles:

“Que nadie espere que el precio de la vivienda baje un 30% o un 40% porque, antes de eso, se lo regalo al banco”

La frase de Chicote no es baladí, y seguro que habla con propiedad, ya que su inmobiliaria, Condal de Viviendas, presentó concurso de acreedores el pasado mes de Julio. Sin duda los promotores tienen un problema, sobretodo los que compraron el suelo a precios de oro, pero dicho esto se deben plantear si es mejor intentar liquidar stock de viviendas a precios de derribo para generar caja e ir pagando las deudas o entregar las viviendas a los bancos. Pero bueno este es el problema de los promotores y de los bancos.

Los ciudadanos, a pesar de las palabras de Chicote, no se deberían preocupar mucho, o el descuento a los precios que realice el mercado lo harán los promotores, o lo harán los bancos que se queden las viviendas o tendremos un largo largo ajuste vía inflación hasta finalmente poner el precio de la vivienda en su sitio y hacer que sea nuevamente accesible a la población.

Conversación

14 comentarios

  1.    Responder

    No os preocupéis, los políticos no dejarán que sus amiguetes constructores tengan que vender los pisos a un precio ajustado a mercado. ¡¡De qué iban a vivir los pobrecitos!!

    Para muestra un botón:
    Areces estima que el Principado podrá comprar al año 1.000 viviendas libres con el fin de reactivar el mercado

    Ojo, no se trata de construir vivienda protegida nueva como es otra propuesta de la noticia, que tendría una cierta justificación en mantener el empleo (de paso manteniendo artificialmente un sector que no se sostiene). Aunque también hay que saber que el precio oficial de la Vivienda de Protección Autonómica en Asturias ha subido un 8% el último año (¿a quién protege el Gobierno? ¿al ciudadano o al constructor?).

    Esta medida trata de que se compren viviendas libres que ya han sido construidas ¡¡y que no se han vendido!! (por ser demasiado caras). Es decir, los políticos no van a permitir que se ajusten los precios a lo que la gente pueda pagar. Hay que mantenerlos a la medida de sus amiguetes.

    Y encima lo harán con mi dinero (el de mis impuestos).

  2.    Responder

    Totalmente de acuerdo con Zahorin.

  3.    Responder

    No creo que sea tan difícil valorar los activos inmobiliarios.
    El precio es el que la media de ciudadanos pueda pagar, descontando un mínimo para sobrevivir.
    Así ha sido siempre y así será.
    Otra cosa es que los Bancos hayan abandonado las normas básicas de funcionamiento y hayan cooperado para que los precios suban a cantidades imposibles con la ayuda de unos intereses excepcionalmente bajos.
    Si los precios no bajan, mediante trucos y ayudas interesadas, solo serán apaños temporales.

  4.    Responder

    Lo primero que he pensado al leer el titulo de este post es….¿y por qué carajo hay que adoptar soluciones para reactivar el sector inmobiliario como si nos fuese el futuro del pais en ello?
    Primero, que el sector purgue sus excesos como es debido. No tengo pena en general de los promotores (que tienen sus montañas de dinero negro a buen recaudo). Por cierto, esa es la explicacion a la frase de Chicote (yo le endoso las perdidas al banco y mientras a vivir del dinero negro).
    Segundo, ya está bien de actuar y tomar decisiones para defender a los ladrilleros como si no hubiese ningun sector mas en este pais. ¿Es que ni con esta crisis vamos a aprender? Que no, que la riqueza generada estos años se la han quedado 4 promotores y los politicos corruptos de turno (y mientras una generacion entera endeuada salvajemente para el resto de su vida). La verdadera generacion riqueza, la que llega a mas gente y de forma mas duradera y sostenible está en las actividades que generan mayor valor añadido. O empezamos a apostar por otros sectores ligados a la innovación y el conocimiento o, ademas de haber perdido el pasado y el presente, tambien perderemos el futuro.

  5.    Responder

    Bueno Albert, el post tenía el objetivo de enviar un mensaje subliminal, por si alguna de las mentes birllante que rigen el destino económico de la patria aterriza en el blog,…olvidense de subvenciones al ladrillo, préstamos ICO (ostras los funcionarios del ICO deben andar más estresados, con lo tranquilos que debían estar antes del credit crunch) descuentos en el IRPF o similares, si quieren sanear el sector y que recupere una actividad normal, la única vía sensata es bajando precios. Lo demás es tirar el dinero de los contribuyentes.

  6.    Responder

    Otrosí, Hucky, (casi se me pasaba):

    Para que coño hay que reactivar el jodido sector inmobiliario? Tu quoque,Brutus? El puto ladrillo y el puto turismo, es que no podemos salir de ese circulo vicioso?. (Perdon por los palabros, espero no haber vejado castos ojitos).

    Por que no probamos a innovar, a generar riqueza por otras vias?

    Como? Yo que se!!! los valencianos a exportar chufas bio (son buenas para la prostata?), los catalanes a dar clases de cinematografia en lenguas exoticas, los andaluces a abrir academias de danza en Japón y en China, etc. etc.

    Se admmiten sugerencias

  7.    Responder

    Jordim lo lleva: Es el comentario de una empresa (uno o varios sectores en realidad) quebrada.

    Como dice Hucky, la bajada de precios se puede producir de muchas formas (promotor, banco, inflación versus estancamiento de precios) pero es ineluctable, sobre todo en un contexto generalizado de crisis a nivel mundial, europeo y español.

    Las incognitas que me quedan por resolver (pocas ya lamentablemente) son mas bien:

    –Si habrá solo recesión o mas bien depresion (Para depresiones estoy yo me decia mi siquiatra el otro día. Habrá inverido sus enormes ganancias en estucturados de Lehman Bros.?)

    –Si veremos una profunda U o una laaarga y japonesa L,

    –Si estanflación o incluso una bonita deflacion (que ilu, todos los precios bajando por fin…).

    –Si todos van echar mano de Keynes y Krugman. Puestos a economistas con K propongo tb a Kafka, Karamazov y Kalikatres.

    Me temo que España va a bailar con la mas fea de cada una de las posibilidades. Y a Kapatero y a Kolbes no les dejan ir a la reunión? Ya tendrán cubierto el cupo de los bufones palaciegos en la corte.

  8.    Responder

    La supernova inmobiliaria no ha llegado a su máximo punto de expansión todavía. Aún están en marcha muchas lujosas promociones que todavía no han sido terminadas. Cada obra que termina se convierte en una fábrica de parados, y el sector no se está regenerando. Los precios no van a bajar, es que directamente no se va vender, los bancos ya están comercializando las promociones y las viviendas procedentes de embargos, via alquileres, dación en pago, alquiler con opcióna compra, …, etc. La bolsa de vivienda construida tardará al menos 8 años en ser digerida. El problema radica qué vamos a hacer los que nos hemos dedicado a la construcción.

  9.    Responder

    El asunto, entiendo yo, es determinar el precio de mercado, es decir, el valor intrinseco, como dicen los del analisis fundamental.
    Los sitemas de valoracion de activos me da que no funcionan, entre otras cosas porque esto no es un mercado es un oligopolio que beneficia a bancos e inmobiliarias.
    Continuando con lo que dice Jordim, si no se venden pisos, no se puede amortizar deuda y esto produce la antigua suspension de pagos, que ahora se llama concurso de acreedores. A continuacion aumenta la morosidad de los bancos y asi sucesivamente.
    De todas las formas esto se lo han buscado ellos, los Entrecanales, del Rivero, del Rio, Botin etc….
    bch

  10.    Responder

    Efectivamente Analisto.com, tienes razón el repunte de la morosidad es brutal, hace un año estábamos en tasas del 0,75% y ahora ya estamos en tasas del 2% al 4% y con visos de empeorar aún más. Hay estudios que apuntan al 6%. Ya hace tiempo que me he dejado de mirar los balances de la banca como posibilidad de inversión. Es increíble primero casi se exterminan unos a otros cerrando el interbancario y ahora van camino de ahogar la economía real, cortando pólizas a todo negocio minimamente expuesto al ciclo. Resultado la morosidad solo puede repuntar y al final acabará impactando en la cuenta de resultados.

  11.    Responder

    Mira: El problema mundial y español es que se ha aplancado demasiado:Se ha creado artificialmente demasiado dinero no respaldado pon bienes.Eso en el mercado financiero y en el inmobiliario.Fijándose en el crack del 29 los bienes raíces conservan su valor..Hasta que la especulación y el abuso han disparado su precio a uno artificial, y por encima del real.
    Estamos viendo una caída financiera que, en España ya se ha pasado ,es excesiva. Pero la caída inmobiliaria tiene que seguir hasta un 40% o más, de media, como la bolsa.Si no pasa es porque el apalancamiento del sector es tan alto que se arruinarán tanto los que se han forrado como los que tenían dinero negro y perderán parte de el, entre ello el estafado a hacienda. Ya he visto un crack así en Inglaterra a finales de los 80. Una vez que empiece ( o una vez que se haga público que ya empezó), será maricón el último y, espero que virtualmente empezaremos a ver suicidas en las inmobiliarias pequeñas, tirándose de los rascacielos. Cuando eso pase, las aguas volverán a su cauce.
    España no puede ser inmune al tema inmobiliario cuando crecimos mas que USA y ellos se la pegaron. Lo canutas que lo pasaremos depende de lo que tarden en sacar la lengua y dejar que las aguas vuelvan a su cauce los que han creado el problema y se niegan a reconocer que tras apostar y ganar mucho tiempo, ahora perdieron. Lo peor que se puede hacer es aumentar la deduccion por vivienda, que tira los precios hasta arriba o poner paños calientes estatales. El sector tiene que autoamputarse el exceso. El estado debe poner en todo caso la anestesia, pero no determinar el rango de la amputación, porque si no seguiremos con gangrena. Es mi opinión, ya que no soy guru sino técnico.

  12.    Responder

    Guru te escribo este comentario aqui mismo pq exactamente no se donde ubicarlo en tu web (que por cierto me parece cojonuda).

    Trata sobre los ultimos “inquientantes” resultados publicados por el Banco Popular

    Leyendo los resultados del popular del ultimo trimestre me fijo en un dato bastante inquietante: la partida de “deudores morosos”.

    Esta partida esta situada en el epigrafe “gestion de riesgo” que se encuentra en la segunda pagina del informe.

    El informe podeis descargarlo en el siguiente enlace:
    http://www.bancopopular.es/NR/rdonlyres/08BD5F71-6D5F-40DF-B861-9608511C5DB0/0/BPE_2008_resultados3t.pdf

    Pues bien este epigrafe ha pasado de 761 mill € a 30/09/07 a nada mas y nada menos que 2.285 mill € a 30/09/08.

    Por otra parte el Popular en su dia presumia de que la morosidad estaba cubierta por sus amplias provisiones.

    Eso era cierto el año pasado: el 30/09/07 provisionaba sus morosos en un 233%, a dia de hoy las provisiones tan solo cubren el 86% de esas perdidas latentes.

    No hay que olvidar que antes o despues esos 2.285 mill de € en morosos habrá que pasarlos a perdidas… y entonces que pasará???

    alguién se cree a estas alturas que el Bº del Popular se ha incrementado un 3% habiendo reducido las provisiones un 270% ?????

    Saludos y suerte

  13.    Responder

    El comentario del Sr Chicote de regalar los pisos a los bancos antes que bajar un 30% su precioes fácil de entender si miramos la estructura financiera de las inmobiliarias.

    El apalancamiento de las inmobiliarias provoca que en muchos casos los fondos propios de las mismas no llega a representar ni el 30% del pasivo. En consecuencia, una pérdida de valor del activo del 30% (como seria el caso si bajasen precios) provocaria que desapareciese todo el equity de estas compañias y solo quedase la deuda.

    De ahi entiendo que se deriva el comentario, es decir, que piensa que si baja el 30% el precio de los pisos en cartera supone aceptar prácticamente la quiebra de la compañía y por tanto no será él quien los bajará, sino que será el banco que se quedará con su inmobliaria.

    Porque que no se engañe el Sr Chicote, su comentario es el del propietario de una empresa quebrada.

  14.    Responder

    Aqui es España eso parece que no es factible, ya que parece que los promotores prefieren regalarle los pisos a los bancos, antes que bajar en demasia el precio, al menos según segun dijo Guillermo Chicote, presidente de los promotores


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