Os hago una traducción libre del artículo publicado en el NY Times del Gurú “pincha burbujas” Robert J. Shiller:

El precio de la vivienda en los EEUU ha estado cayendo desde hace aproximadamente 3 años y la caída aún podría continuar durante cierto tiempo. Incluso el Gobierno Federal, en los recientes test de stress realizados a la banca, contemplaba una caída total de los precios de la vivienda del 41% entre 2006 y 2010.

Una caída tan prolongada y dura del precio de la vivienda, parece desafiar tanto el sentido común como las tradicionales leyes de la economía, si asumimos que la gente actúa de forma racional y los mercados son eficientes….  Si la gente actuara como marca la teoría de los mercados eficientes, la caída del precio de la vivienda debería haber sido mucho más drástica y no debería haberse prolongado durante tanto años.

Pero hay factores que hacen diferente al mercado inmobiliario. Caídas de precios durante largos periodos de tiempo, ocurren con relativa regularidad…. ¿Porque sucede esto? Uno puede pensar que la gente actúa con mayor lentitud cuando quiere vender su vivienda que cuando vende una acción…. pero ¿actuar tantos años más lento tiene sentido?

Varios son los factores que explicarían este comportamiento. Uno de los principales es que las ventas de viviendas son realizadas por personas que están pensando comprarse otra vivienda. Es decir los vendedores no tienen prisa en vender, porque a diferencia de las acciones, no están pensando abandonar el mercado, es más existe una fuerte reticencia mental a pasar de ser el propietario de una vivienda (aunque el verdadero propietario sea el banco) a pasar a pagar un alquiler y entre unidades familiares, toda decisión que implique vender un piso en propiedad y pasar a vivir en un piso en alquiler comporta el beneplácito de dos personas. (Me acuerdo que el día que vendí mi vivienda en España, y a pesar de que estaba al 100% a mi nombre, el día de la firma, al ser la unidad familiar, al notario tuvo que acudir mi esposa para dar el consentimiento a la venta).

De hecho, la mayoría de las decisiones que comportan abandonar el mercado inmobiliario en favor de irse de alquiler no son movimientos realizados pensando en el timing de la inversión, sino que reflejan la presión económica que puede tener una familia en vender su hogar y cambiar una vivienda en propiedad por una vivienda en alquiler, forzados por ejecuciones hipotecarias o la simple dificultad que puedan tener para pagar facturas. Está dinámica ayudaría a explicar porque en tiempos en que se presentan elevados niveles de desempleos la caída de precios de la vivienda se prolonga.

Por ejemplo, en los EEUU, tras el último boom inmobiliario y las crisis de 1990-1991, los precios de la vivienda no empezaron a tener incrementos significativos hasta 1997.

Os dejo el enlace al texto original.

 

 

  1. Como propietario de un piso como ahorro (que no inversión) comprado en 2005 y escriturado en 2007, contemplo la posibilidad de oscilaciones de precio a corto palzo (entendiendo corto plazo 3-5 años) con una tendencia a largo plazo a mantener el precio o crecer a nivel de IPC. Por esto me financié a largo plazo, para no tener más tensiones financieras de las estrictamente necesarias… es lo que tenemos los economistas del montón, actuar de manera tradicional… si hubiera financiado un 10% con una póliza para hacer el pase, estaría preocupado….

  2. Es una de la razones por las cuales en Argentina la venta de propiedades en Capital Federal cayo un 40% en el primer cuatrimestre del año y los precios solo el 2%.

    Que duro debe haber sido explicarle a tu esposa que decidías vender tu casa porque era más rentable alquilar.

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