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Propuesta rescate Hipotecas en problemas

En la sección “Dinero” de La Vanguardia doy con una interesante propuesta de Fernando Trías de Bes y Felip Artalejo Poater, que proponen un mecanismo para ayudar reforzar a las entidades financieras españolas y quizás los más importante permitir a familias con problemas salvar el impago de su hipoteca.

Creo que la mejor forma de ilustrar la propuesta es resumiendo el ejemplo que ponen:

Tenemos a una familia hipotecada con 200.000 euros, con una hipoteca a 25 años a Euribor +1% y que está pagando una cuota de 936 euros. Antes ingresaban unos 2.500 euros, pero debido a la crisis uno de los coynuges ha perdido su empleo y ahora sólo ingresan 1.500 euros. Es decir les sobran 564 euros para vivir, una cifra a todas luces insuficiente.

La familia solicita acogerse al “Plan de desendeudamiento temporal” que proponen los autores. Para ello tramita la petición a través de su entidad financiera. El organismo público que gestiona este fondo de “desendeudamiento temporal” verifica que la familia cumple ciertas condiciones y en caso positivo asume el 50% del importe de la hipoteca. Para ello comprará  al banco el 50% del importe de la hipoteca, es decir  100 mil euros, con la que la familia se quedará con una parte de la hipoteca “congelada” y una parte “viva” de 100 mil euros cada una.

La “viva” continuará amortizándose cada mes pero se alargarán las condiciones por ejemplo a 40 años y se le reducirá el tipo de interés al Euribor +0,25%. En este ejemplo la devolución de la viva supone una cuota mensual de 318 euros.

De la parte “congelada” la familia deberá pagar un interés subvencionado por ejemplo el 1,5% anual, esto supone una cuota mensual de 125 euros al mes, lo que hace una cuota total de 443 euros al mes (la suma de las dos cuotas).

En este caso la familia habrá visto reducida su cuota mensual de 936 euros a 436 euros.

El banco habrá recibido una inyección de liquidez por el 50% del importe de la hipoteca y habrá visto como una de sus créditos no caía en mora, aunque sigue compartiendo el riesgo con el fondo.

En caso  que la familia no haga frente a sus nuevas cuotas se podrá ejecutar la hipoteca y el banco y el fondo recuperarán el dinero en función del importe de deuda que tenga cada uno de forma proporcional y a las familias que se acogen al plan se les impediría tomar nuevas deudas hasta que no liquiden la hipoteca.

Cada año, el banco convertirá 5.000 euros del tramo  de la hipoteca “congelada” en hipoteca “viva” (es decir un periodo de 20 años) por lo que la cuota de la familia irá incrementándose progresivamente en el tiempo y el fondo recuperará el principal de la deuda que ha asumido.

El Fondo, que podría denominarse “Fondo  de Reestructuración Hipotecaria -FNRH-” sería una entidad pública con capacidad para emitir obligaciones garantizadas. Cualquier inversor privado, ahorrador o fondo de inversión podría adquirir participaciones.El capital estaría garantizado al 100% por el Estado, y pagaría un interés del 5% anual a los inversores.

Supongamos que el Fondo capta 15.000 millones de euros, el coste anual para las arcas del Estado sería de unos 526 millones de euros al año, (Diferencia entre el tipo del 1,5% que recibe el fondo de la familia hipotecada y el 5% que paga a los inversores), pero hemos de tener en cuenta que esos 526 millones de euros anuales servirían para evitar el impago de unos 30.000 millones de euros en hipotecas, es decir por cada euro de coste público que tiene el fondo, alivia el riesgo del sistema financiero en 57 euros.

El Fondo Trías de Bes-Artalejo me parece que conceptualmente está bien parido. Primero, permite ayudar directamente a las familias en problemas en lugar de sólo inyectar dinero a la banca, no tiene una implicación de moral hazard ya que aquí a nadie se le perdona su deuda sino que todos (Banca y Familias) deben seguir asumiendo sus responsabilidades, pero transitoriamente supone una inyección de liquidez para la banca y un alivio para las familias con un coste público reducido.

Igual para reducir el riesgo del Fondo para el estado, lo que se podría hacer es que en caso de impago de una hipoteca, en caso de tener que ejecutar la hipoteca, en el importe recuperado el Fondo recibiría íntegramente, por ejemplo,  el 25% del importe recibido en la ejecución y después se repartirían Banco y Fondo el resto de los fondos recuperados de forma proporcional. Es decir un tramo de la deuda hipotecaría asumida por el Fondo, sería senior respecto a la del banco.

Tenéis más detalles del Plan de Rescate en esta web.  Por favor que alguien se la envíe a la Ministra Salgado.

Conversación

23 comentarios

  1.    Responder

    Excelentes comentarios y respuestas de GURUS…Esta nueva propuesta de rescate para hipotecas en problemas me hace recordar el rescate del 2008.. cuando se aprobo una medida para la compra de activos en poder de la banca y cajas de ahorro x un valor de unos 50.000 mill. de euros…este importe salia de los presupuestos del Estado es decir de todos los contribuyentes. X entonces, cada uno de nosotros comprabamos las casas que los bancos financiaron y no vendieron.

    – Para cuando la recuperacion de este dinero y/o en que plazo ?
    – Para que sirvio la medida, para reactivar la economia o paliar la deuda de los bancos y cajas de ahorro ?
    – A caso se concedio + creditos ?

    3 años + tarde nos encontramos con un panorama mucho + discutible en cuanto a la viabilidad del nuevo fondo de rescate bancario de 90.000 mill. a cargo de los contribuyentes de nuevo.

    La propuesta de un rescate de hipotecas en problemas deberia ser solucionado x las propias entidades privadas……

    A dia de hoy son muchas las incognitas que planean sobre los rescates del gobierno y la estabilidad de los mercados finacieros para tomar las medidas adecuadas a la situacion crada x ellos mismos

    No seria mejor un cambio de modelo en toda regla ?….seguir empeñados a preservar y mantener lo que no se sujeta x ningun lado no nos va a crear + que pobreza peligrosa sin no lo paramos a tiempo.

  2.    Responder

    Felip, totalmente de acuerdo contigo, el cargo es contra el contribuyente.

    Tenemos el que denomino el plan norteamericano o BailOut 3.0. una especie de Fondo Frankestein publico-privado que debe establecer un precio de mercado a unos activos tóxicos que no hay quien le ponga precio y que de funcionar – de lo que tengo bastantes dudas- deja al margen a los tenedores de hipotecas. Y tenemos el sistema de rescate a la Europea, es decir avalar y comprar lo que los bancos me digan o la ahora delirante idea del Fondo de Reordenación Bancaria, que le podrían cambiar el nombre por el de Cuanta Pasta nos costará Intervenir la Banca, donde se establecen tres pasos a seguir:

    1- Primero el Banco de España insta a la entidad financiera a elaborar un plan de negocios donde sea factible superar los problemas (este paso se lo podrían saltar ya que si algo me dice las experiencia es que los planes de negocios tienen una cierta tendencia a ser papel mojado y más en una empresa con problemas).

    2- Instar a la entidad financiera a fusionarse (Glupps, aún no se han dado cuenta que en esta crisis fusionar Entidad Teóricamente sana + entidad con problemas = A entidad más grande con problemas que deberá ser rescatada.

    3- Entra en funcionamiento el FORB que se carga a los gestores e inyecta dinero, es decir interviene el banco o caja.

    Es decir, lo que han parido es estandarizar el rescate de CCM. Francamente es de una imaginación que me deja sin palabras.

    En definitiva, el nuevo plan del Gobierno no intenta solucionar nada, simplemente le pone precio a la factura de lo que costará cubrir el que algunos bancos se vayan a las rocas (Bueno es el precio inicial, la factura final probablemente será bastante más alta). Es un plan totalmente pasivo y donde la factura la paga por entero el contribuyente.

    Vuestra propuesta me parece mil veces más sensata, es la única que he leído que realmente buscar una solución activa al problema, y no se centra solo en las entidades financieras sino también en los hipotecados de nuestro país, con un coste y un riesgo más que razonable. No sólo una simple estimación de cuanto nos costará el desaguisado.

    Podríamos discutir pequeños detalles, si un % del tramo de la hipoteca “Congelada” es Senior respecto a la hipoteca “Viva” que sigue manteniendo el banco o caja o otros detalles similares, pero que entran dentro de cuestiones técnicas, pero en las líneas maestras es la mejor propuesta que he leído de largo.

  3.    Responder

    Apreciado Gurus;
    Me gustaría añadir una cosa, los 90.000 euros representan aproximadamente un 6% del PIB español, y el cargo realmente no es contra el Tesoro, sino contra el dinero de los contribuyentes. Es una cantidad muy elevada. A la Banca nuestro plan la beneficia bastante, tendría algo más de trabajo en temas de reestructuración y selección, pero es positivo para ellos. Pero hay un plan muchísimo más positivo para ellos y que además no requiere casi ningún esfuerzo, y es que el Gobierno les de 90.000 millones de euros a cambio de activos tóxicos, que intuyo venderán a un precio muy superior al de mercado. para los bancos es fantástico, al final el contribuyente va a pagar la factura por el trabajo mal hecho de los bancos. Es normal que los bancos pidan esto y también tendría que ser normal que el Parlamento (que en teoría es el que debería defender el interés de los ciudadanos)no lo consintiera bajo ningún concepto.
    Es lo que tu decías del riesgo moral o “moral hazard” al final el pueblo llano pagará con su sudor los errores de los poderosos. Si no fuera porque estamos en el siglo XXI diria que hemos vuelto al feudalismo.

    Nuestra propuesta es muchísimo más respetuosa con el dinero de los ciudadanos y es viable.
    Un abrazo.

  4.    Responder

    Felip y Fernando, muchas gracias por dedicar parte de vuestro tiempo a resolver las preguntas que han dejado los lectores, de verdad que se agradece, aunque aún se agradece más vuestra propuesta, que es francamente de los más sensato en cuanto a Planes de Rescate que he leído.

    Por nuestra parte haremos todo lo que esté en nuestra mano para darlo a conocer, aunque me temo, que según la prensa el Gobierno prepara un nuevo Fondo de Rescate Bancario por 90.000 millones a cargo del Tesoro. Me parece increíble que nadie esté pensando en soluciones más optimas, tal como habéis hecho vosotros.

  5.    Responder

    Apreciado Santiago: es cierto que a medida que el número de competencias transferidas aumenta, también se producen diferencias por CCAA. Sin embargo, en el tema que nos ocupa la solución ha de partir del Gobierno Central porque se precisa una cantidad de dinero que las CCAA no pueden generar a través de emisiones de deuda. Finalmente, la solución por el lado fiscal es difícil, pues las cuentas del estado se están deteriorando con rapidez.
    Lolo: es lógico lo que sientes, pero, como Felipe apunta en su comentario, los que han esperado podrán acceder ahora a precios muy buenos. Además, las familias temporalmente desendeudadas no obtienen una rebaja en los precios. Es más, la congelación, lamentablemente, les costará algo de dinero.
    Jesús, lo que comentas es cierto en el caso español, una sociedad donde las familias se apoyan entre sí para asumir sus deudas. Esto, por ejemplo, no pasa en Estados Unidos. El problema es que la situación está muy degradada y hay un elevado número de personas que no pueden ni siquiera acudir a sus padres o familiares. Piensa que el grado de insolvencia al que puede llegar el país es enorme. Por otro lado, la estructura de los hogares ha cambiado y estos últimos años se han formado muchos hogares de inmigrantes, separados, viudos, etc. que no siempre tienen a quien acudir.
    Marcos Delgado: varias personas, incluso el director general de una importante caja de ahorros me hizo la misma apreciación, que no pusiésemos un nivel determinado de valor de tasación respecto a la hipoteca. En realidad es mucho más importante que la cuota mensual sea asumible en función de los ingresos. Evidentemente, nosotros hacemos una primera propuesta, pero estos niveles deben estudiarse detenidamente y eventualmente modificarse. Existen muchas fórmulas sin complicarlo demasiado. Por ejemplo, combinar que las personas cuyas cargas superen el valor de mercado tengan un mayor diferencial entre la cuota mensual y sus ingresos. Pensemos que el problema de abrir demasiado el grifo en valor hipoteca versus valor vivienda es que la regla ha de ser la misma para todos, con lo que si se comete un exceso aquí y la situación económica empeora ese error costaría mucho dinero al contribuyente. Es algo a estudiar. Respecto a loa periodos prolongados, hemos hecho escenarios con periodos largos y asimismo se observan importantes reducciones de cuota. Menores, pero considerables. Y respecto a lo de congelar la devolución del capital, es lo que estamos haciendo, pero con el 50% del capital.
    La pregunta de graogram es pertinente: si lee el artículo con detenimiento en http://www.triasdebes.net/artalejo verá la respuesta. Los bancos lo hacen, pero no tienen capacidad de hacerlo ni tantos años ni sobre tanta gente. Además, hacerlo con este plan les aporta liquidez extra, cosa que no obtienen si lo hacen solos. Por otro lado, debemos democratizar esta solución y que todo el mundo sepa que puede acogerse a la misma.
    Gracias a gurú por el blog.

  6.    Responder

    ¿Alguien sabe a cuanta gente afecta esto? Y si los bancos son los primeros interesados en que la gente no incumpla, ¿por qué no refinancian ellos mismos las deudas siempre que sea posible (como los casos que se presentan)? Efectivamente las condicionas serían más leoninas que las propuestas…

  7.    Responder

    Me parece, como asesor financiero una medida interesante en la teoría,mas en la práctica es insuficiente en el panorama actual:
    La mayoría de los hipotecados con problemas compraron sus inmuebles a un precio que actualmente su tasación no llega a la hipoteca que poseen, y así ninguna entidad quiere entrar a valorar de nuevo el inmueble, pues la tasación en imprescindible actualizarla para cualquier modificación de las condiciones de una hipoteca. Además, se han solicitado las hipotecas a periodos altos de amortización, la moda de pedir hipotecas a 35, 40 años a sido bestial, y no cabe mayor plazo aplicable.
    Por aportar una solución, seria hacer en las hipotecas carencias de capital, que el banco ve con buenos ojos seguir cobrando interés y los propietarios no pierden la vivienda. Es como si estuviesen de alquiler en sus casas, y si pueden hacer amortizaciones puntuales pues mejor para los propietarios que amortizan entonces capital. De todas formas cualesquiera de las medidas a adoptar debe entrar el gobierno como regulador y amparar que en estas operaciones no sea necesaria aportar la tasación, como ess norma hoy día en muchas novaciones de préstamos hipotecarios.
    Un saludo y enhorabuena por el blog, es magnifico.

  8.    Responder

    Casi todos los que se han metido en el lío de comprar piso, lo han hecho respaldados por sus padres y contando con FUTURAS HERENCIAS.
    Los casos de insolvencia se arreglan DENTRO DE LAS FAMILIAS.
    Yo estoy ayudando a un hijo a pagar la hipoteca y lo tendré en cuenta a la hora de ayudar al otro.
    Si interviene el estado, significa más burocracia y más abusos.

  9.    Responder

    bueno pero que esperen a que todo dios nos compremos una vivienda digna y la Hipotequemos

  10.    Responder

    No puedo estar más de acuerdo con la iniciativa propuesta por Fernando y Felipe. Sobre todo a mi me parece muy buena porque cumple con dos premisas básicas:
    1. Los beneficiarios de la acción son quienes necesitan la ayuda, los particulares. Entrando en el capital de los bancos, no siempre implica necesariamente incrementar el caudal de crédito a los particulares. De hecho, con rigor, la iniciativa particular debe siempre mirar por el retorno de su inversión y por tanto no dejar créditos a quienes no pueden pagarlo.
    2. A nadie se le perdona nada (sólo se subvencionan intereses a los particulares) por lo que no se distorsionan las pautas de comportamiento / consumo.

  11.    Responder

    Interesantes propuestas, pero empiezo a pensar que todo va a ir por barrios (CCAA) y esto todavía va a desestabilizar más el País, con perfiles fiscales diferentes.

  12.    Responder

    Muchas gracias Gurus y Felip por vuestras explicaciones.

    Me faltaban efectivamente por saber esas restricciones que comentáis. La propuesta me parece fantástica y solo creo que se debe pulir para que los jugadores en esta partida no estén todos alineados en la misma dirección:

    compradores ven virtualmente que su capacidad de compra es mayor, bancos que su riesgo es menor, organismo (confianza en su buen hacer) e inversores rentabilidad garantizada por el Estado.

    En principio restricciones como las que comentáis, rentabilidades en función de la mora y un castigo al banco del 25% e.g. como el que comentas podrían ser muy buenas herramientas.

    Solo me falta confiar en el buen hacer del organismo y ya lo clavamos 🙂

  13.    Responder

    Propuesta interesante y posterior discusión. ¿Existirá algún día un gobierno “open source”? Seguro que será más eficaz que “lo” actual.

  14.    Responder

    Apreciado Sergio Estévez, el objetivo es desbloquear un proceso inercial que se retroalimenta y perjudica a todos a la vez que hay que intentar que, el todo lo posible, cada parte asuma las consecuencias de sus responsabilidades. Si lo piensas bien, verás que si que se perjudica la banco ya que no se le aceptan todas las hipotecas, sólo las que cumplen unos mínimos de solidez, el Banco además ya hace su parte de esfuerzo rebajando tipos y alargando plazo.
    Apreciado Paco, como bien dices, has valorado la situación con la cabeza y estás de alquiler, yo te doy la razón en que deberías tener ayuda o desgravación pero el Gobierno, en su momento, decidió perjudicar el alquiler y beneficiar la compra. Por otro lado, también quiero decirte que ahora estás en una situación de privilegio viviendo de alquiler y el mercado es muy poderoso y acabará dándote la razón, verás como la oferta de alquiler se va a disparar y los precios se tensionarán a la baja y eso te va a favorecer.
    Apreciado Warren, efectivamente no sería bueno que los gestores del FNRH no actuaran con independencia, pero eso no es bueno ni en este ni en nigún otro puesto. Esperemos que, llegado el caso, no fuera así. Por otro lado, como tu dices, ojalá el coste se disparara y muchas familias lo pidieran, eso significaría que el Gobierno habría tenido mucho éxito y el resultado sería que muchas familias estarían en mejor situación y nuestros bancos también lo que con toda seguridad repercutiría en aumento del consumo, inversión y disminución del paro. Además el FMI ya no podría decir que en España no utilizamos el dinero público en ayudas de forma ineficiente.
    Otro tema, hay muchas hipotecas en esta situación, representan un porcentaje suficientemente significativo como para que la aplicación tuviera un impacto positivo y cada dia aumenta el número.
    Apreciado Gurus, de tus comentarios deduzco una excelente preparación y clarividencia económica con lo cual sólo agradecerte tus comentarios y aportaciones constructivas.

  15.    Responder

    Warren los padres de la idea ponen una serie de condiciones para acceder a esta reestructuración, que la deuda hipotecaria suponga más del 50% de los ingresos de la familia, que sean familias solventes, es decir que al menos uno tenga trabajo y que la reestrcturuación les permita reducir las cuotas a menos del 35% de los ingresos, exclusión de familias que obtengan más de 50.000 euros de ingresos etc..

    Igualmente funcionaría como las líneas del ICO, una vez se ha agotado se han agotado los fondos, aunque entonces si ha tenido éxito puedes levantar un fondo II, la idea es captar dinero de inversores no del Estado para dotar el fondo y si son extranjeros mejor que mejor.

    Igual lo que también tocaría sería la rentabilidad que pueden tener los inversores del Fondo, en lugar del 5% fijo, haría que pudiese subir o bajar la rentabilidad en función de la mora que tenga el fondo en unas bandas +2% y +7%. Pero esto igual es complicar el modelo.

  16.    Responder

    gracias como siempre por vuestro cojoblog 🙂

  17.    Responder

    muy interesante;

    sólo tengo dudas en que la decisión de que se otorgue este “plan de deuda temporal” sea cosa de un organismo público. Asumiendo que este organismo no va a ser verdaderamente crítico en determinar la conveniencia de aprobarlo o no, el incentivo de cualquier familia a pedir este plan es enorme y por lo tanto el coste podría dispararse (vamos, yo lo pediría mañana tanto si lo merezco como sino)

    Tenéis números de cuánto es la cuantía de hipotecas “en riesgo” como para saber a cuanto podría ascender ese coste a lo sumo??

  18.    Responder

    Paco, tienes toda la razón, pero mira que la propuesta no significa perdonar nada a nadie. La familia seguirá teniendo que hacer frente al 100% de hipoteca, incluso acabará pagando mas intereses, lo único que se hace es reestructurar la deuda.

    Sergio, por eso propongo que en caso de impago una parte de la deuda asumida por el “Fondo de Rescate” sea senior respecto a la deuda que aún tenga el banco, para penalizar a la entidad financiera en caso de impago. Al banco tampoco se le perdona nada, simplemente es una inyección de liquidez a cambio de que devuelvan ese dinero al fondo. Se podria discutir si el fondo tiene que cobrar el 1,5% o el 2% y el banco pasar a cobrar menos intereses.

  19.    Responder

    claro y mientras los que no hemos comprado porque hemos valorado la situación con cabeza seguimos pagando alquileres de escandalo sin , en la práctica, ningún tipo de ayuda ni desgravación.

  20.    Responder

    Me parece un sistema bastante bien diseñado. Así se puede inyectar liquidez al sistema y evitar los problemas derivados de un colapso mayor, pero creo que se ha quedado corta puesto que en ningún momento se penaliza al banco que ha concedido la hipoteca a alguien que no la podía pagar. Creo que el banco también debería ceder parte del beneficio que obtiene del cliente para pagar su error.


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