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¿Qué saber si nos queremos hipotecar?

hipoteca

Lo primero que debemos de saber si nos queremos hipotecar es, lógicamente, saber si estamos pagando el precio justo por la vivienda que hayamos escogido. Tarea difícil viendo cómo está el mercado de la vivienda, pero si podemos hacernos una idea aproximada de si lo que pagamos está próximo al valor real. Utilizar herramientas online de tasación, en un primer momento, nos ayudará a hacernos una idea del valor de tasación, clave para después obtener la financiación que necesitamos.

Ya nos hemos decidido, sabemos que queremos comprar y el precio que tiene. Toca la hora de buscar financiación (en caso de que no nos lleguen nuestros ahorros). Tras ver diferentes webs de entidades financieras podemos hacer una lista de cosas que debemos de saber para encontrar la hipoteca ideal:

  • Importes máximos y mínimos que se conceden
  • Plazos máximos a los que se pueden contratar
  • Condiciones de la oferta vinculante
  • Tipos de garantías
  • Diferenciales que nos van a aplicar
  • Comisiones que nos van a aplicar
  • Cláusulas o no suelo y techo
  • Vinculación que nos van a pedir

Importes máximos y mínimos que se conceden

Tanto de importes como de porcentajes. Hay entidades que para solicitar una hipoteca piden una cuantía mínima que suele ser de 30.000 euros y una máxima que posee una amplia horquilla. Esto no significa que sea el precio de compra de la vivienda, sino el importe que podemos pedir. Esto viene a cuenta del porcentaje del precio máximo que se concede. En estos momentos la mejor oferta es del 80% del precio o del valor de tasación. Ojo, si se le compra el piso a una entidad financiera puede llegar al 100% del precio la hipoteca, pero solo en ese caso.

Plazos máximos a los que se pueden contratar

Similar al punto anterior, antes se concedían con mucha facilidad hipotecas a plazos de 35 y 40 años. Ahora ya no es tan habitual aunque si hay entidades que siguen ofreciendo 30 y 35 años. También, si el piso es de la entidad financiera, nos encontramos con entidades que permiten llegar a los 40 años de plazo.

Condiciones de la oferta vinculante

Esto es muy importante ya que hasta ahora mucha gente desconocía que era esto aunque ya estaba hipotecada. Es un listado de cláusulas y condiciones que la entidad debe de dar al cliente antes de la firma para que muestre su conformidad y acepte. Es el momento de la ‘letra pequeña’, de consultar dudas y de, si no se está de acuerdo con algo, decírselo a la entidad. Ojo con el que aparezcan los productos vinculados en la oferta, es decir, el que se obligue a contratar más cosas además de la hipoteca. En ese caso, si al revisarnos el tipo de interés anualmente no los tenemos contratadas, hará que nuestras condiciones empeoren.

Tipos de garantías

Muy importante. Si algo diferencia al sistema hipotecario español de la gran mayoría de los demás sistemas financieros en otros países es que aquí, el hipotecado, tiene garantía personal sobre la deuda contraída además de que la vivienda ya de por sí sea garantía real. Si se impaga la hipoteca, la dación en pago no le es suficiente a las entidades financieras. La ley les permite vender el piso embargado por un precio y reclamar como deuda personal la diferencia entre el precio de la venta y la deuda pendiente al titular. Se queda sin propiedad y con la deuda.

Las entidades han ido cambiando y un ejemplo de esta situación lo encontramos por ejemplo en la Hipoteca Sin Más de Bankinter en la cual la única garantía es la vivienda, lo que supone en la práctica que la dación en pago sería posible y no habría deuda personal posterior. Un tipo de interés de Euribor + 1,95 en un préstamo hipotecario con dación en pago no deja de ser significativo: ¿acaso no se suponía que la dación en pago encarecería el precio?

Diferenciales que nos van a aplicar

Olvidémonos de diferenciales de 0,30 o  0,35 o incluso de 0,75%. Las entidades han subido los diferenciales en torno al +3% a añadir al valor del Euribor. Esto es peligroso ya que, con las cifras actuales del Euribor (0,50%) al sumarle estos diferenciales las cuotas salen relativamente aceptables, pero ¿qué ocurriría en el caso de que el Euribor volviese a cifras del 4%? (Recordar que la media del Euribor en los últimos 20 años se sitúa en el 2,78%). Euribor al 4% o 3% de diferencial daría cuotas al 7% y, en consecuencia, que muchísimas de las hipotecas resultasen impagadas.

Consejo, mucho cuidado con hipotecarse a los precios de hoy a un largo plazo. Calcular la cuota que pagaría hoy y la que pagaría si el Euribor estuviese al  4% o, mejor, al 5%.

Comisiones que nos van a aplicar

Apertura y estudio, son las que nos pueden cobrar en la hipoteca. Hay entidades que siguen siendo low cost, o sea, sin comisiones. Suelen ser las entidades online. En la práctica se puede negociar con la entidad el cobro de estas.

Cláusulas suelo y techo

Ni que decir tiene que si alguien en estos tiempos firma una hipoteca sin saber esto es una cosa muy extraña. La sentencia del Tribunal Supremo indicando que la cláusula suela es un abuso, hace que las entidades deban explicar claro si la hipoteca la tiene o no y lo que puede significar. Si hecho esto, el cliente acepta firmarla igualmente, no podrá posteriormente pedir su nulidad.

Vinculación que nos van a pedir

Ya lo indicamos en la oferta vinculante. Ahora las entidades piden una ‘batería’ de productos a mayores para conceder la hipoteca, cosa que antes no era así. Evaluar que estos productos suponen un coste anual a la economía familiar. Puede que una hipoteca que parece más barata por tener un menor diferencial salga más cara, porque obliga a contratar más productos que la que tenía mayor diferencial.

Contratar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes que enfrenta una familia. No cometamos los errores del pasado: darle más importancia a elegir el coche que nos interesa, que a la financiación de nuestro hogar.

José Luis del Campo Villares, iAhorro.

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5 comentarios

  1.    Responder

    Vamos a ver, si los hipermercados consiguen algo tan sencillo como vender packs de 3 unidades a un precio superior al de la unidad suelta ¿por que motivo sobrenatural iba a saber el español medio distinguir que hipoteca es más barata?

    1.    Responder

      cojonudo lo has clavao

  2.    Responder

    ¿De verdad habrá algun visitante habitual de gurusblog que se quiera hipotecar? No hemos aprendido nada?


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