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Esta es la situación actual del sector inmobiliario en España

Seguramente con el invento de la Sareb acabaremos perdiendo bastante dinero pero que hay que agradecerle que en su informe de actividad semestral nos dejan cinco gráficos con los que te puedes hacer una idea rápida de en que situación se encuentra el mercado inmobiliario español.

Evolución del número de transacciones de vivienda y precio medio:

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El número de transacciones sigue en el fondo del mar tras el pico de los años dorados y según los datos recopilados por Sareb el precio medio de la vivienda ha caído un 32% desde el pico. Mi sensación es que la caída real en precio es ya bastante superior y supera holgadamente el 40%.

Evolución del número de transacciones de suelo y precio medio:

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El suelo replica la situación del mercado de la vivienda pero a peor. Seguimos en mínimos de transacciones y con una caída media del precio del 50% desde el pico. A esto creo que hay que añadir que en algunas zonas del país el número de transacciones de suelo ha caído tanto que realmente es imposible saber hoy cuál es su precio de mercado.

Esfuerzo compra vivienda:

 

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Aquí va un indicador que nos puede ayudar a predecir cuál puede ser el futuro inmediato de los precios de la vivienda. A día de hoy estamos a una media de unos 6 años destinando la renta bruta de un hogar para comprar una vivienda. El número de año ha caída desde los 8 años del pico de precios pero aún sigue lejos de los cuatro años que era lo normal en el periodo anterior a la burbuja. Además la crisis económica va a complicar que la cifra mejores por el denominador, es decir la Renta Bruta de los hogares españoles es complicado que mejore significativamente a corto plazo.

 

El PER de la vivienda:

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Si en Bolsa esta el PER en el mundo de la vivienda tenemos el indicador de la rentabilidad del alquiler para intentar medir si estamos en fase burbuja o no. En el pico de la burbuja la rentabilidad bruta por alquiler estaba en el 2%, hoy esta en el 4% y en el periodo anterior a la burbuja rozaba el 7%. Señalar que hablamos de rentabilidad bruta, es decir a esta rentabilidad le tendríamos que restar los gastos que van a cargo del propietario, es decir gastos de comunidad en muchos casos, pago de IBI, tasa de basuras y los periodos en los que la vivienda está vacía o el alquilada pero impagada por el inquilino.

¡Qué vienen los rusos!

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Quién de los que tiene una vivienda en venta no reza para que se le aparezca un comprador ruso. La inversión extranjera en vivienda en España es de momento el único indicador que está mejorando acercándose a niveles de inversión de la era dorada. Sin embargo, dicho eso el mercado de la vivienda es tan amplio que sin demanda nacional es complicado que el sector se recupere con vigor.

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3 comentarios

  1.    Responder

    Con un poco de prespectiva toma mayor valor éstos graficos sobre la situación en ese momento y el actual des sector inmobiliario en España. En zonas turísticas efectivamente la situación es diferente respecto a la demanda interna.

  2.    Responder

    Excelente artículo, comprensivo y refleja la imagen fiel del mercado.

    Flujo migratorio negativo, demanda inexistente (los que nacimos a finales de los 70 i durante los años 80, fue la época opuesta al baby boom), oferta de stock a mansalva, rentabilidad nominal bruta o incluso negativa, paro juvenil superior al 50%, el binomio vivienda y paro es como riesgo y rentabilidad sin uno no hay probabilidades del otro. La vivienda continuará bajando y a ritmo de 2 dígitos en algunas zonas. La demanda pone el precio y esta no existe.

    Ni la economía ni el mercado inmobiliario están saneados.

  3.    Responder

    Excelente radiografía del sector. Especialmente interesante el gráfico del esfuerzo de las familias compradoras en múltiplos anuales de sus ingresos brutos. Se debería tomar consciencia de lo imprudente que es endeudarse a múltiplos de ingresos superiores a los 4 años del promedio anterior a la burbuja. Y especialmente cuando las perspectivas laborales están tan castigadas aún por la ausencia de crecimiento de la economía. Como bien dices, lo razonable sería un ajuste mediante precios a la baja, y no mediante una asunción de un múltiplo de ingresos mayor, a pesar de que la banca pudiese (que bastante tiene con seguir respirando) volver a hacer hipotecas temerariamente a diestro y siniestro. En nuestra opinión, desde la perspectiva de la inversión, existen mercados inmobiliarios en estos tiempos muchísimo más atractivos que el nuestro. Por ejemplo el norteamericano, donde los precios sí que tocaron un fondo más que razonable hace ya un par de años, donde los bancos comienzan a recuperar su capacidad de crédito, el paro se reduce (solvencia creciente de los compradores) y la economía crece. O sea todos los condicionantes para un ciclo alcista inmobiliario saneado.
    Saludos!


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