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Socimis. Los nuevos señores del ladrillo

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Sigue la oleada de Socimis que salen a cotizar en el MAB o en el Mercado Continuo, un instrumento por el cuál inversores sofisticados y fondos buitres pueden tener un vehículo fiscalmente óptimo (exención del impuesto de sociedades si se cumplen determinados requisitos) con el que poder invertir en el ladrillo español. A las que ya están cotizando, y que son unas cuantas, en el MAB, Entrecampos Cuatro, Mercal, Promorent y Uro Property, y en Mercado Continuo Merlin Properties, Hispania, Lar España y Axiare, se les unirán ahora otras cuatro más.

Trajano Iberia, sociedad gestionada por de Deutsche Asset & Wealth Management, Corpfin Capital Prime Retail, ; Obsido, vehículo de inversión hotelera de patrimonios noruegos; y Fidere, entidad que aglutina las viviendas protegidas adquiridas por Blackstone (si las viviendas protegidas compradas por los fondos buitre cotizarán en la Bolsa española).

De seguir la nueva tendencia las Socimis serán los nuevos señores del ladrillo reconvertidos. De los Fernando Gallego (Llanera), Bruno Figueras (Habitat), Domingo Díaz de Mera (Global Consulting), Hilario Rodríguez (Tremón), Fernando Martín (Martinsa Fadesa), Luis Portillo (Zent Inversiones, expresidente de Colonial), Román Sanahuja (Sacresa, expresidente de Metrovacesa), la familia Sánchez Ramade (Noriega), Joaquín Rivero (Alteco, expresidente de Metrovacesa), Jesús Ruiz (Aifos), la familia Nozaleda (Nozar) y Julio Mateo (Lábaro) de la época dorada del ladrillo español que dejaron un agujero gigantesco en nuestra economía pasaremos a los nuevos gestores de las socimis. Con un perfil más profesional, guiados más por cálculos de yields y primas de riesgo que por la intuición de los antiguos amos de ladrillo español, estos nuevos directivos, están llamados a encabezar una nueva oleada en el panorama del ladrillo nacional.

Los perfiles son diferentes pero parece que empezamos por repetir viejos tics. El primero, es que ya casi desde el minuto 1 de su nacimiento a las nuevas socimis, al igual como ocurrió en la época dorada de las inmobiliarias, ya las tenemos cotizando con primas del 10% al 15% sobre el valor de sus NAV o valor neto de sus activos. En teoría toda una anomalía en el sentido común de la valoración de una empresa tenedora de activos salvo que descuentes revalorizaciones futuras extraordinarias en un futuro. Algo que puede suceder o no.

La segunda, es que repiten la táctica que ya desarrollaron muchos señores del ladrillo en su momento al calor del dinero barato, de pez chico se come a pez grande. La financiación barata y abundante ayuda a impulsar operaciones corporativas que hinchan egos y justificarán mayores salarios a unos gestores que a diferencia de los antiguos señores del ladrillo, esta vez ellos son casi meros ejecutores profesionales y no propietarios, con la facilidad que da tomar decisiones siempre que no te juegas tu dinero sino el de otros.

Repetimos. Merlin compra Testa

La última gran operación se anunciaba hoy mismo, cuando Merlin Properties, anunciaba que compraba a Sacyr su inmobiliaria Testa. Para ellos desembolsa una prima del +15% sobre el valor NAV de la inmobiliaria y este sobre precio lo justifica en un sólo chart:

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La caída en mínimos históricos de la rentabilidad del bono español (gracias Draghi) deja al descubierto un diferencia históricamente alto entre la rentabilidad del bono y la rentabilidad que se obtiene por alquiler en el mercado de oficinas español aunque la rentabilidad de está última no esté en máximos. El diferencial justifica el sobreprecio que se paga, pero…. ¿Qué sucederá a rentabilidad de los alquileres constantes, el precio pagado por el activo es fijo y es una ancla, si sube la rentabilidad del bono español a niveles históricamente normales?

Sencillamente que la bondad de la operación salta por los aires.

De momento, mientras los inversores están desesperados por encontrar algo que de rentabilidad, el precio pagado no importa mucho. Cuando baje la marea ya volveremos a ver quién era el que se estaba bañando desnudo.

Mientras tanto en nuestro país, parece que estamos condenados a repetir los mismos errores del pasado. El dinero fluyendo a mansalva hacia el ladrillo y huyendo de la economía productiva que es la que puede crear empleo de calidad de forma sostenible en el tiempo. Al final acabamos teniendo el país que nos merecemos. Siempre nos apuntamos a lo fácil.

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